Nutzen Sie die Möglichkeit zur steuerlichen Optimierung – einfach, verständlich und sicher.
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Viele Immobilienbesitzer nutzen die steuerlichen Möglichkeiten ihrer Immobilie nicht vollständig aus – oft, weil die sogenannte Restnutzungsdauer zu pauschal angesetzt wird. Dabei kann eine realistische Bewertung bares Geld wert sein.
Mit einer professionellen Einschätzung der Restnutzungsdauer eröffnen sich Ihnen höhere Abschreibungsmöglichkeiten (AfA) – und das bedeutet: jährlich mehr steuerlich absetzbare Kosten.
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Das Finanzamt geht standardmäßig von 50 Jahren für Wohnimmobilien aus. Doch diese Annahme ist oft veraltet – insbesondere bei älteren Gebäuden, bei schlechter Bausubstanz oder durch mangelnde Modernisierung.
Mit einem qualifizierten Gutachten kann die Restnutzungsdauer verkürzt werden. Das hat einen erheblichen Effekt auf Ihre steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
Eigentumswohnung
Baujahr: 1956
Nutzungsdauer: 29 Jahre
Mehrfamilienhaus
Baujahr: 1963
Nutzungsdauer: 24 Jahre
Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein fachkundiger Nachweis über die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie. Während das Finanzamt pauschale Abschreibungssätze anwendet, belegt dieses Gutachten oft eine kürzere Nutzbarkeit, was zu höheren steuerlichen Absetzungen (AfA) führt.
Durch den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer können Vermieter und Investoren die Absetzung für Abnutzung (AfA) erhöhen. Dies senkt die steuerliche Last erheblich, da die Anschaffungskosten über einen kürzeren Zeitraum verteilt geltend gemacht werden können.
Um eine Anerkennung durch die Finanzbehörden sicherzustellen, sollte das Gutachten von zertifizierten Sachverständigen (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024) oder öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt werden.
Die Ersparnis hängt vom Einzelfall ab. Senkt das Gutachten die Nutzungsdauer beispielsweise von 50 auf 33 Jahre, steigt der jährliche AfA-Satz von 2% auf ca. 3%. Bei einem Gebäudewert von 500.000 € entspricht das einer jährlichen Mehrabschreibung von 5.000 €.
Maßgeblich sind der bauliche Zustand, die technische Ausstattung, die energetische Beschaffenheit sowie eine mögliche wirtschaftliche Überalterung. Auch Baumängel oder ein massiver Sanierungsstau wirken sich mindernd auf die Restnutzungsdauer aus.
Für eine rechtssichere Anerkennung durch das Finanzamt ist eine Vor-Ort-Begehung durch den Gutachter dringend zu empfehlen. Reine Online-Bewertungen ohne Besichtigung werden von den Finanzbehörden oft abgelehnt.
Es gibt kein festes Alter, aber bei Gebäuden, die älter als 30–40 Jahre sind oder seit langem nicht kernsaniert wurden, ist die Wahrscheinlichkeit für eine verkürzte Restnutzungsdauer am höchsten.
Ja, die Kosten für den Sachverständigen können in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voll steuerlich geltend gemacht werden.
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert (Verkaufspreis). Ein Restnutzungsdauergutachten konzentriert sich rein auf den Zeitraum der wirtschaftlichen Abnutzbarkeit. Viele Verkehrswertgutachten enthalten zwar eine Restnutzungsdauer, diese ist aber oft zu oberflächlich für das Finanzamt.